З 1 січня 2013 року набрали чинності два ЗакониУкраїни - "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень" (нова редакція) та "Про державний земельний кадастр" в частині реєстрації земельних ділянок та прав на них. Цими Законами змінюється порядок набуття прав наземельну ділянку. А саме:
- з нового року право на землю виникатиме лише з дня його реєстрації в державному реєстрі прав Державною реєстраційною службою(ДРСУ), утвореноюпри Міністерстві юстиції України, або ж нотаріусами при посвідченні угодвідчуження земельних ділянок;
- з 2013 року державні акти на землю видаватися не будуть.
1)Єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень була запроваджена, щоб поєднати в одному реєстрі всю інформацію проземельні ділянки та об’єкти, що на них знаходяться. Серед речових прав, які підлягають обов’язковій державній реєстрації, є, зокрема, і такі речові права та обтяження на нерухоме майно(в тому числі і на земельні ділянки):
- право володіння;право користування (сервітут);право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);право забудови земельної ділянки (суперфіцій);право господарського віддання; право оперативного управління; право постійного користування та право орендиземельної ділянки;право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;іпотека;довірче управління майном;інші права.
Для реєстрації права на орендуділянки її власнику спочатку потрібно зареєструвати та внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про право власності на земельну ділянку. Найпроблемнішим у цьому плані є
укладення договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у державній і комунальній власності.Так, згідно із Законом України"Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування
земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 р. № 5245-VI право власності на земельні ділянки державної такомунальної власності реалізується після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку. Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі ст. 122 ЗКУ передають земельні ділянки у власність або в користування, до якої додається витяг із Державного земельного кадастру про
відповідну земельну ділянку.
Тобто, щоб укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, відповідний державний орган або територіальна громада мають спочатку зареєструвати право власності на таку ділянку, і тільки після цього у них
з’явиться право зареєструвати у відповідному територіальному ДРСУ договір оренди.
На практиці часто органи державної влади та відповідні територіальні громади, яким належить на праві власності тачи інша земельна ділянка, часто або не знають про необхідність вчинення зазначених дій, або ж не вчиняють їх, посилаючись на відсутність зрозумілого механізму реєстрації та інші причини. Зрозуміло, що це значно затягує укладання угод про оренду земельних ділянок. У такій ситуації краще звернутися до власника земельної ділянки з клопотанням зареєструвати право власності на неї у територіальному відділенні ДРСУ і за необхідності надати правову допомогу в реєстрації прав на землю місцевих органів. Зрештою це може бути вигідно орендарям, тобто клієнтам, і прискорити процедуру оформлення землі.
Додано (07.05.2013, 19:27)
---------------------------------------------
2) Про державні акти на землю. З 1 січня 2013року з набранням чинності положеньЗакону України «Про державний земельний кадастр» державні акти на землю видаватися не будуть. Натомість документом,що посвідчує право власності, будесвідоцтво на право власності, отримане у територіальному органі Державноїреєстраційної служби (Держреєстрі). - У разі потреби, підтвердити своє право власності на земельну ділянку можна буде й витягом: з Державного реєстру
речових прав на нерухоме майно або Державного земельного кадастру.
Свідоцтво отримуватимуть власники новостворених земельних ділянок. Тобто йдеться провипадки, коли земельна ділянка формується «з нуля» та отримує першого власника.
У випадку, коли ділянка давно сформована, має кадастровий номер, а змінюється лише її власник, свідоцтво на руки не видаватимуть. Відповідні зміни вносять в електронний реєстр прав власності та Державний земельний кадастр, а нотаріус
робить на «старому» держакті спеціальну позначку. Новий власник за бажанням отримує паперовий доказ - витяг з Держреєстру прав чи Державного земельного кадастру. Причому він може сам звернутися за витягом до територіального органу Державної реєстраційної служби чи Держземагентства. Або ж довірити це своєму представнику чи нотаріусу, підкріпивши, звісно, доручення нотаріально завіреною довіреністю.Додано (07.05.2013, 19:40)
---------------------------------------------
На різних етапах впровадженняземельної реформи право власності на земельну ділянку посвідчували державні
акти трьох видів: спочатку – жовто-червоного кольору без кадастрових номерів,
пізніше зелені й сині – із внесеними кадастровими номерами. Всі вони і зараз
залишаються чинні – незалежно від кольору та часу видачі. Важливо: земельні акти, що не маютькадастрових номерів (видані до 2003 року), дійсні. Але якщо ділянка не має
номера, людина не зможе здійснювати будь-які операції з нею. Без кадастрового
номера не можна оформити ні спадщини, ні заповіту, ні дарування, ні продати
ділянку, ні здати її в оренду. Тож аби мати можливість повноцінно
розпоряджатися своєю земельною ділянкою, кадастровий номер треба обов’язково
отримати, зареєструвати ділянку у Державному земельному кадастрі, відтак, у
Держреєстрі прав власності. Тоді власник зможе повноцінно розпоряджатися своєю
земельною ділянкою.
Додано (07.05.2013, 19:46)
---------------------------------------------
Коли новостворену ділянкузареєстровано у Державному земельному кадастрі, її треба реєструвати в Державному реєстрі прав власності. Проте, людиніне треба знову збирати документи та йти в інше відомство.Законодавствомпередбачено, що заяву про державну реєстрацію прав на земельну ділянку в
електронному вигляді від імені землевласника може подати державний кадастровий
реєстратор. Коли заяву розглянуть, орган державної реєстрації прав надсилає
державному кадастровому реєстратору документи для видачі заявнику. Тож, хоч
державна реєстрація земельної ділянки та прав на неї проводитиметься в різних
державних реєстрах та різними уповноваженими органами, створено умови,
максимально пристосовані до потреб громадян.
Додано (07.05.2013, 19:47)
---------------------------------------------
про підвищення ставок за орендуземельних ділянок державної та комунальної власності:Останнім часом органи місцевогосамоврядування самостійно або за ініціативою податкових органів направляють
орендарям угоди про внесення змін до основного договору оренди, якими орендну
ставку збільшено до 10-12% від грошової оцінки замість 3-6%. І хоча це
стосується здебільшого земель промисловості, сюрприз не з приємних.В обґрунтування підвищення ставокорендної плати орендодавці, як правило, посилаються на ст. 288 Податкового
кодексу України, де ставку орендної плати встановлено в межах 3-12%, та
відповідне рішення сесії сільради або на розпорядження місцевої держадміністрації.ПКУ дійсно передбаченомаксимальну річну орендну ставку в розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки,
проте не наведено механізму та порядку перегляду розміру такої ставки.На думку фахівців, такі вимогислід заперечувати, посилаючись на положення Закону України "Про оренду
землі", де вказано, що відносини, пов"язані з орендою землі,
регулюються Земельним, Цивільним кодексом, цим Законом, іншими
нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором
оренди землі. Відповідно до ст. 30 вказаного Закону зміна умов договору оренди
землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.Тобто відповідний орган місцевогосамоврядування чи державний орган не має права в односторонньому порядку
змінювати умови договору оренди землі. Ініціювати перегляд орендної плати
орендодавець, звісно, може. Але якщо орендар відмовить, то умови раніше укладеного
договору зберігають чинність. Звернення орендодавця до суду з відповідним
позовом про зміну умов договору, на нашу думку, також, скоріше за все, не дасть
результату. Суди у таких питаннях зазвичай на боці орендарів, оскільки
одностороннє рішення орендодавця про зміну процентної ставки за договором, яке
суперечить договірним умовам, не є обов’язковим для орендаря.
